Lang, langweilig und eine Quelle unerschöpflicher Streitereien. Für die Mehrheit der Italiener sind Eigentumswohnungen einfach so: ein Vorbote von Protesten, Diskussionen und Missverständnissen, um die Mehrheit zu ermutigen, die einfallsreichsten Ausreden zu finden, nur um fern zu bleiben. Sie sollten jedoch nichts anderes als ein einfacher Moment der Begegnung von Menschen sein, die dasselbe Dach teilen. Ein Moment, um zu besprechen, wie viel ausgegeben wurde und wie viel ausgegeben wird. Ein Moment nochmal, in dem auch über eventuelle Wartungsarbeiten zu diskutieren ist.
Also, was macht alles so grotesk und beängstigend, dass ganze Familien dazu veranlasst werden, nie einen Fuß hinein zu setzen? Sicher hilft das Vorhandensein einiger Charaktere nicht. Unter den Rückständen von Eigentumswohnungen, unhöflichen erstklassigen und “fachkundigen” Buchhaltern würde der Wunsch, einen Abend zu verbringen, andererseits in der Hand kalkulierend, auf niemanden übergehen. Aber seien wir ehrlich, die größte “Langeweile” hängt mit der Schwierigkeit zusammen, all diese Zahlen und seltsamen Faktoren zu verstehen, die das Budget ausmachen. Und das macht uns immer der Gnade des Hausverwalters ausgeliefert.
Wenn der gefürchtete Termin des Jahres näher rückt, muss man verstehen, wie man sich zwischen diesen großen “Feinden” bewegt. Aber nicht bevor ein grundlegendes Konzept geklärt wurde: Was ist unter einem Eigentumswohnungsbericht zu verstehen und was muss er gesetzlich enthalten? Ein erster notwendiger Schritt, um sich mit dieser komplexen Materie auseinanderzusetzen.
Der Eigentumswohnungsbericht: Was es ist und was es enthalten muss
Der Condominium Report, auch Bilanz genannt, ist das vom Condominium Administrator erstellte Dokument. Es enthält alle Ein- und Ausstiegsposten sowie alle sonstigen Daten zur Immobiliensituation der Eigentumswohnung, zu den verfügbaren Mitteln und zu etwaigen Rückstellungen, die angegeben werden müssen, um eine sofortige Überprüfung zu ermöglichen.
Im Einzelnen sieht das Gesetz vor, dass es notwendigerweise Folgendes umfassen muss:
- das Buchhaltungsregister, in das alle Aufwands- und Ertragsposten eingetragen sind;
- das Finanzregister, in dem die finanzielle Situation der Eigentumswohnung mit etwaigen Schulden und Krediten erläutert wird;
- eine Erläuterung des Managements, in der auch die laufenden Beziehungen und anstehenden Probleme aufgeführt sind.
Das Fehlen eines dieser drei Teile – wie vom Gesetzgeber mit Gesetz Nr. 220 von 2012, besser bekannt als die Reform der Eigentumswohnung – macht das Dokument ungültig.
Unverständliche Begriffe und Stimmen
Da der Bericht nicht das wirtschaftliche Gleichgewicht eines Unternehmens darstellt, muss er für alle Eigentumswohnungen klar und verständlich sein. Und es muss den Grundsätzen entsprechen:
- Klarheit in der Formulierung;
- Richtigkeit der Darstellung von Daten (Einnahmen / Ausgaben) und Bilanz.
Mit anderen Worten, der Administrator muss mit größtmöglicher Transparenz und Präzision nachweisen, wie das durch die Eigentumswohnungen gesammelte Geld ausgegeben wurde.
Das heißt, es ist nicht immer einfach, die vielen Akronyme und die angezeigten Beträge zu jonglieren. Lassen Sie uns sie zusammen im Detail sehen. “Un Imm.” Bezieht sich banal auf Immobilieneinheiten, dh auf die Anzahl der Immobilien, mit denen jede einzelne Eigentumswohnung verbunden ist. Während “mm” die Tausendstel des Eigentums bedeutet.
Wird das Dokument nach den Angaben des Gesetzgebers erstellt, wird der Punkt “Tab. A”, das sich aus den Kosten für Feuerversicherung und R.C. ergibt, der Vergütung des Administrators, den Verwaltungskosten, der Wartung und etwaigen Reparaturen, die während des Jahres erforderlich waren. Das “Tab. B” meldet stattdessen das Gehalt der Mitarbeiter der Eigentumswohnung (falls vorhanden) und die damit verbundenen Kosten (Quellensteuer, INPS-Inail-Beiträge, Bereitstellung der TFR), die Kosten für Reinigungsmittel, Beleuchtung und gewöhnliche Wartung. Das “Tab. C” mit den Angaben zu den Kosten für den Aufzug, sofern in der Eigentumswohnung vorhanden und die “Tab. D”, bezogen auf den Wasserverbrauch und die Kosten der Pflanzenreinigung. Schließlich wird die Registerkarte”. Und, mit Heizkosten, Brennstoffversorgung und Anlagenwartung.
In der Bilanz zu prüfende Posten
Jede Wohnanlage verfügt nicht nur über ein klares und vollständiges Budget, sondern hat auch das Recht (und die Pflicht), die gesamte Dokumentation der Ausgaben und der zugehörigen Verwaltung einzusehen, bevor sie genehmigt wird.
Aber was sollte eigentlich auf der Aussage überprüft werden? Zunächst muss sichergestellt werden, dass sich die Gutscheine auf alle vorhandenen Ausgaben beziehen. Dann ist es immer ratsam zu überprüfen, ob der Kontostand auf dem Kontoauszug mit dem übereinstimmt, was im Jahresabschluss mitgeteilt und gemeldet wurde. Vergessen Sie nicht, die nicht bezahlten Rechnungen (falls vorhanden), die in bar geleisteten Zahlungen und die Versicherungspolice der Eigentumswohnung zu überprüfen.
Wenn der endgültige Saldo dann sehr weit von der Annahme des Administrators zu Jahresbeginn entfernt ist, ist es jederzeit möglich, einen kurzen Bericht über die Geschäftsführung und die vorhandenen Unterschiede anzufordern.
Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass der Administrator gute Arbeit geleistet hat und die Montage einen deutlich angenehmeren Ton annimmt.