Die aktuelle Situation
Beginnen wir mit einer Gewissheit: 2019 setzte sich das Wachstum des Immobilienmarktes fort und folgte dem allgemeinen Aufwärtstrend der letzten drei Jahre. Eine durch Zahlen und Statistiken bestätigte Gewissheit: Wenn es 2017 in Bel Paese 542.480 Geschäfte gab, erreichten sie 2018 578.647 (mit einem Wachstum von 7%), um schließlich 2019 die Obergrenze von 592.000 für ein Volumen von zu durchbrechen Umsatz von 110 Milliarden Euro (laut aktueller Prognose, Anmerkung des Herausgebers).
Obwohl die Kreditdynamik teilweise noch die Unsicherheit des volkswirtschaftlichen Szenarios widerspiegelt, hat die Immobilienwelt die Kraft, sich dem Trend zu widersetzen. Es widersetzt sich und startet neu, angetrieben vom starken Willen italienischer Familien. Insbesondere, wie das im November 2019 von Nomisma (in Bologna ansässige Studien- und Forschungsunternehmen) veröffentlichte Observatorium für den Immobilienmarkt belegt, verzeichnete das zweite Quartal des vergangenen Jahres mit Abstand die höchste Resonanz von 2007 bis heute in Bezug auf das Kaufabsicht, wie immer höher als die tatsächliche Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen.
Zu den interessantesten Umfragen gehört die zum Zusammenhang zwischen Hypothekarkrediten und Wohnungsverkäufen. Wenn dies im ersten Quartal 2019 tatsächlich mit dem Vorjahr übereinstimmte – mit einem Anstieg der Verkäufe und Käufe trotz einer Stagnation der Kreditauszahlung -, verzeichneten wir im zweiten Quartal einen deutlichen Rückgang der Hypotheken im Vergleich zu nur einem Rückgang gering in der Anzahl der Immobilienkäufe. Diese Überlegung führt einerseits dazu, die Inzidenz von Hypotheken (von 58,2% auf 51,8% gesunken) zu reflektieren, andererseits eine fortschreitende Ausrichtung auf die Autonomie italienischer Familien festzustellen, die die Umsatzentwicklung auch ohne belebt Verwenden Sie Kredit trotz niedriger Zinssätze.
In Bezug auf die Preise der zum Verkauf stehenden Häuser und die Mieten der zu vermietenden Häuser verzeichnete 2019 laut Nomisma einen weltweiten Anstieg gegenüber dem Vorjahr mit +0,2% bzw. +0,6% gegenüber -0,9% und +0,1% im Jahr 2018.
Das bekannte Portal Immobiliare.it machte neugierig auf die Preisentwicklung, insbesondere im letzten Monat des Jahres 2019: Im Dezember wurde mit 2.961 im Valle d’Aosta der höchste Wert erreicht Euro pro Quadratmeter. Der untere? In Kalabrien, wo es auf 961 Euro sank. Beim regionalen Vergleich der Preise wurden durchschnittlich 1.930 Euro pro Quadratmeter für die zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien angefordert, was einer Steigerung von 0,14% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2018 entspricht.
Die Daten, die am meisten zum Nachdenken anregen und Zweifel am tatsächlichen Potenzial für nationales Wachstum in diesem Sektor aufkommen lassen, sind die offensichtliche Kluft zwischen den Gebieten Italiens. Einerseits hat die Wirtschaft wieder angefangen zu laufen – oder zumindest zu laufen – und 2019 ist dem positiven Trend der letzten Jahre gefolgt. Infolgedessen profitierte der Immobiliensektor von der wirtschaftlichen Situation und folgte der expansiven Welle insbesondere in Mailand – der treibenden Kraft und Führung auf nationaler Ebene -, aber auch in Städten wie Bologna oder Padua, die ermutigende Fortschritte zeigten. Im Gegenteil, die Stagnation des globalen Bildes (einschließlich des Tourismus) hängt unweigerlich von der Marktlage ab, die, wie wir sehen werden, Schwierigkeiten hat, offensichtliche Anzeichen für eine Entwicklung zu zeigen. In diesem Sinne sind Rom und Genua die roten Ampeln, die die Kluft zu den wohlhabendsten Gebieten signalisieren. In Anbetracht der Hauptstädte und folglich des nationalen Kontextes bleiben die Kauf- und Leasinganfragen hoch: Die erste nimmt leicht zu, die zweite im Vergleich zu 2018 leicht ab, entsprechend den Trends, die von 2013 bis heute konstant bleiben ( So betrug vor sieben Jahren die Kaufnachfrage 36,3% und die Leasingnachfrage die verbleibenden 63,7%, während sie 2019 bei 52,2% bzw. 47,8% lag. ). Dieser Nachfrage steht ein deutliches und tendenziell wachsendes Angebot in der Verkaufsbranche gegenüber, im Gegensatz zu einem seit einigen Jahren rückläufigen Mietangebot.
Die Attraktivität
Heute wird der Sektor durch den Zusammenfluss rein wirtschaftlicher Faktoren (Einkommen, Wohlstand, Beschäftigung und Kredit) mit Elementen angetrieben, die mit der Attraktivität des städtischen Kontextes zusammenhängen. Tatsächlich beeinflussen auch die Aussichten für Expansion und Sanierung, die Kommunen denjenigen bieten können, die mit Immobilien in Verbindung stehen, die Nachfrage. Diese Überlegung lässt uns darüber nachdenken, wie viel wichtiger die Stadtentwicklung des Kontextes ist und wie sehr der Immobilienmarkt die Spitze eines Eisbergs ist, der seine Wurzeln in einem breiteren Bild hat.
Auch in diesem Fall ist die Kluft zwischen den wichtigsten nationalen Realitäten der Metropolen groß. Die Zahl, die diese Heterogenität am besten widerspiegelt, bezieht sich auf die Nachfrage nach dem Kauf von Immobilien in der Stadt, ausgedrückt durch Einwohner anderer Gemeinden der Provinz: Wenn in Mailand der Anteil der Vorortnachfrage 33% beträgt, folgen Sie Bologna, Padua und Florenz mit 27,4% 27,3% und 25,9% – in Palermo sind es lächerliche 14,2% (Turin ist 16,8%). Die Zahlen bestätigen nicht nur die oben bereits erwähnte Lücke, sondern lassen uns auch zu der Annahme gelangen, dass sich die Unterschiede zum Nachteil des gesamten Sektors weiter verschärfen könnten, wenn die weniger leistungsfähigen Städte keine Änderungen in Bezug auf Design und Sanierung vornehmen würden. Darüber hinaus ist der Rückgang der Neubauten im Hinblick auf den Bau besorgniserregend: Wenn der italienische Durchschnitt zu Beginn der 2000er Jahre 230.000 Einheiten betrug, liegt er derzeit bei rund 50.000.
Die Prognosen
Im Wohngebiet ist der Prognoserahmen zaghaft optimistisch. Die wirtschaftliche Stagnation, die das Land seit über einem Jahr geprägt hat, scheint den Immobilienmarkt nicht über subtile physiologische Auswirkungen hinaus zu beeinflussen, die tatsächlich die Anzahl der Verkäufe ab 2020 nicht beeinflusst haben und nicht beeinflussen sollten. Laut Nomisma sollten jedoch die Anzeichen einer kontextbezogenen Schwäche im ersten Halbjahr dieses Jahres zu einem Rückgang der Abwicklungsmaßnahmen führen, während im zweiten Halbjahr eine neue Erholung eintreten sollte, die das erste Halbjahr kompensieren und das Jahr mit a abschließen kann Gesamtzahl der Verkäufe etwas niedriger als 2019 (ca. -0,4%). Bei der Strukturierung einer langfristigen Analyse sollte der Zweijahreszeitraum 2021-2022 der positiven Welle folgen und zu einem Überschuss von 600.000 Brokern führen (ca. 634.000 Ende 2022).
Auf der Preisseite sollten wir im Jahr 2020 einen durchschnittlichen Anstieg von 0,2% sehen (mit einem Aufwärtstrend von bis zu +1,1% im Jahr 2022), innerhalb dessen die bereits hervorgehobenen Diskrepanzen zwischen den Gebieten nebeneinander bestehen werden: Mailand sollte einen Rekord verzeichnen +2,3%, Rom sollte sich stattdessen bei -1,2% niederlassen; in der Mitte bleibt eine extrem große und vielfältige Konstellation von Prozentsätzen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Wachstum des Sektors weiterhin Realität ist, aber für den Markt wird es zunehmend notwendig, sich an die nationale makroökonomische Situation anzupassen.