Kauf eines Zweitwohnsitzes: alles, was du wissen müsst

Wer hat noch nie davon geträumt, ein zweites Zuhause zu haben? Ob es Meerblick ist oder in die unberührte Natur einer Berglandschaft eingetaucht ist, anstatt in den See oder in eine europäische Hauptstadt, spielt keine Rolle: Früher oder später hatten wir alle den Wunsch, aus unserem täglichen Leben zu entkommen, um eine entspannende Pause einzulegen jederzeit zur Verfügung stellen.
Aber nicht nur das, denn das Zweitwohnsitz kann sich auch als hervorragende Immobilieninvestition erweisen. Kurz gesagt, der Kauf einer “zusätzlichen” Immobilie kann sicherlich seine Vorteile haben und wie jeder wichtige Schritt, der Respekt verdient, große Zufriedenheit bieten.

Wenn Sie bereit sind, ein zweites Zuhause zu kaufen, müssen Sie sich zunächst die Frage stellen: Möchte ich eine Lösung, um Wochenenden und Feiertage außerhalb der Stadt zu verbringen, oder möchte ich daraus eine Einnahmequelle machen? Wenn Sie die erste Hypothese bevorzugen, muss die Wahl auf Ihrem Geschmack und Ihren Bedürfnissen basieren. Andernfalls ändert sich die Perspektive, wenn Sie über eine Investition nachdenken. Der Fokus wird in diesem Fall zum potenziellen Mieter mit seinen Vorlieben. Wenn Sie auf den Kunden verweisen, der das Meer liebt, müssen Sie sich Regionen wie Venetien, Apulien, Sardinien und Sizilien ansehen. Wenn Sie sich für einen Reisenden entscheiden, der sich für Geschichte und Kunst begeistert, sollten Sie besser auf Plätze wie Mailand, Rom, Bologna, Florenz oder Neapel setzen. Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt ist die Nähe zu Primärdiensten, einschließlich öffentlicher Verkehrsmittel. Schließlich müssen die Bedingungen des Hauses selbst unter die Lupe gehen. Neben Verbesserungen und Wartungsarbeiten (falls erforderlich) sind die Einrichtung eines geschmackvollen Raums oder die Ausstattung einer Küche mit allem, was Sie benötigen, Elemente, die die Rendite Ihrer Investition beeinflussen können.
Sind Sie sicher, dass Sie im Vergleich zu den Kosten und Aufwendungen, die anfallen, wenn Sie sich für den Kauf eines Zweitwohnsitzes entscheiden, wissen, was Sie erwartet? Lass es uns gemeinsam sehen.

Was kostet der Kauf einer zweiten Immobilie?

Zunächst ist es wichtig, sich über die Entwicklung des Immobilienmarktes in dem Gebiet zu erkundigen, in dem Sie sich für den Kauf entscheiden, um zu verstehen, wie hoch der Durchschnittspreis ist und über welche Art von Investition Sie nachdenken müssen. Beim Thema Wirtschaft muss man sich darüber im Klaren sein, dass der Kauf eines Eigenheims ein Paket versteckter Ausgaben beinhaltet, die unbedingt zu berücksichtigen sind: Notarkosten, Steuern und Abgaben, die zu einer eher salzigen Endabrechnung führen können.
Im Gegensatz zu dem, was für das erste Haus passiert (für das es Konzessionen gibt), hat die Besteuerung des zweiten Hauses nicht die gleichen Vorteile. Selbst wenn der Kauf einer Immobilie immer die Zahlung der dem Staat zustehenden Kosten für die Erbringung einer öffentlichen Dienstleistung und einiger Steuern (Mehrwertsteuer, Registrierung, Grund- und Hypothekensteuer) vorsieht, steigen die Beträge, wenn Sie nicht über das Haupthaus sprechen .

Zwei, insbesondere die Variablen, die für das zweite Zuhause berücksichtigt werden müssen. Wenn Sie von einer Privatperson oder einer Immobilienagentur kaufen, ist der Betrag von der Mehrwertsteuer befreit. In steuerlicher Hinsicht sollte jedoch Folgendes gezählt werden:

die Registrierungssteuer beträgt 9%;
die Katastersteuer mit einem festen Wert von 50 Euro;
die Hypothekensteuer in Höhe von 50 Euro;

Wenn Sie sich im Gegenteil direkt auf eine Baufirma verlassen, muss die Mehrwertsteuer bezahlt werden. Seien Sie jedoch vorsichtig, da sich die Prozentsätze je nach Katasterkategorie der Eigenschaft ändern: Bei den Lösungen A/1, A/8 und A/9 beträgt sie 22%, bei den anderen 10%. Steuern müssen auf jeden Fall vorausgesehen werden:

die Zulassungssteuer von 200 Euro;
die Hypothekensteuer von 200 Euro;
die Katastersteuer, ebenfalls von 200 Euro.

Steuern werden bei der Registrierung der Kaufurkunde vor dem Notar gezahlt. Hinzu kommen natürlich die Gebühren für den Fachmann und – wenn Sie sich an eine Immobilienagentur gewandt haben – die Provisionen des Maklers, der Ihnen gefolgt ist.

Steuern und Unterhaltskosten für das Zweitwohnsitz

Wenn es stimmt, dass die wichtigsten Kosten in der Kaufphase einer Immobilie konzentriert sind, muss auch deren Instandhaltung – über die bekannten Aufgaben hinaus (wie Zahlungen für Strom und Gas oder Gebühren für Eigentumswohnungen) – erfolgen Konten mit nicht unerheblichen Steueraufwendungen. Im Detail gibt es drei Kosten, mit denen sich ein Bürger regelmäßig messen muss:

die Imu (einheitliche kommunale Steuer), die vom Eigentümer der Immobilie fällig wird (mit einer Reihe von Einschränkungen und Ausschlüssen);
die Steuer für unteilbare Dienstleistungen (Tasi) zur Finanzierung kommunaler Dienstleistungen für die Gemeinde (Ausgaben für die Straßenoberfläche, öffentliche Beleuchtung usw.);
die dem Benutzer in Rechnung gestellte Abfallsteuer (Tari) zur Finanzierung der Kosten des Abfallsammel- und Entsorgungsdienstes.
Gleiches gilt sowohl für das Haupthaus als auch für das zweite Haus. Obwohl eine Klarstellung notwendig ist: Während Tasi und Tari immer bezahlt werden müssen, ist die IMU nicht für das erste Zuhause vorgesehen.

Tatsächlich werden für alles, was seit dem 1. Januar 2020 nicht mehr das Hauptwohnsitz ist, zwei verschiedene Raten für Imu und Tasi nicht mehr gezahlt: Das Haushaltsgesetz hat sie zu einer einzigen Steuer namens Super Imu zusammengefasst. Die Zahlungsmethode bleibt unverändert und ist in zwei jährliche Raten (im Juni und Dezember) unterteilt. In Anbetracht des aktuellen gesundheitlichen Notfalls wurde jedoch die Aussetzung der Zahlung der Halbjahresvorauszahlung für die für kurze Zeit angemieteten Immobilien festgelegt.
Nach den vorliegenden Zahlen beträgt der Basiszinssatz der Imu 0,86%, wobei mögliche Abweichungen von der Art der Immobilie abhängen, und die Gemeinden können beschließen, ihn auf die maximale Obergrenze von 1,6% anzuheben oder im Gegenteil zurückzusetzen .
Die Einkommensteuer von Einzelpersonen verdient eine gesonderte Diskussion, auch bekannt als Irpef. Wenn das zweite Haus vermietet wird, trägt die Miete zum jährlichen Gesamteinkommen des Eigentümers bei. Das Risiko? Das Einkommen des Vermieters könnte in eine höhere Spanne der Einkommensteuer fallen und ihn dazu zwingen, mehr auf Konten zu zahlen. Um dies zu vermeiden, können Sie sich bei Unterzeichnung des Mietvertrags für den Trockengutschein entscheiden, mit dem Sie die Mieteinnahmen von den persönlichen trennen können, sodass Sie keine Registrierungs- und Stempelsteuer zahlen müssen.

Welche Steuervergünstigungen gibt es für das Zweitwohnsitz?

Wie die Definition selbst besagt, können Steuervergünstigungen für das erste Haus nicht für das zweite beantragt werden.
Es gibt jedoch eine Ausnahme, die vom Kassationsgericht mit Satz Nr. 2565 vom 2. Februar 2018: Die oben genannte Steuererleichterung kann für das “zusätzliche” Haus nur beantragt werden, wenn das Haupthaus als Haus ungeeignet ist.
Mit anderen Worten, wenn Sie in der Vergangenheit bereits ein erstes Haus gekauft haben, es aber ungeeignet ist, haben Sie beim zweiten Anspruch auf die gleichen Einrichtungen wie beim ersten (dh Mehrwertsteuer und reduzierte Zulassungssteuer). Das Kassationsgericht hat jedoch nicht angegeben, wann eine Wohneinheit als ungeeignet angesehen wird, obwohl es einige Beispiele angeführt hat. Unter diesen können Naturkatastrophen wie ein Erdbeben eine Wohnung unbrauchbar machen.

Bei einer Änderung des Spielfelds besteht eine zusätzliche Einrichtung für das Zweitwohnsitz in der Befreiung von der Zahlung der Rai-Gebühr. Die Regel war schon immer so und gilt auch mit der Einführung der Gebühr in der Stromrechnung weiter. Das gleiche Prinzip gilt also für Mietobjekte: Wenn Sie ein Haus gemietet haben, muss der Mieter die Miete bezahlen. Wenn das zweite Haus als Ferienhaus genutzt wird, reicht es schließlich aus, eine Mitteilung an die Finanzbehörde zu senden, in der angegeben wird, dass die Zahlung der Miete bereits für das Haupthaus erfolgt.

Hypothek: Was sind die Unterschiede zwischen dem ersten und dem zweiten Zuhause?

Nie zuvor hat sich der Kauf eines Zweitwohnsitzes mit einer Hypothek als hervorragende Investition erwiesen, selbst angesichts immer niedrigerer Zinssätze.
Es gibt jedoch Unterschiede zwischen der ersten und der zweiten Hypothek. Erstens verfügt der zweite Typ nicht über die gleichen Einrichtungen wie der erste und wird mit 2% des Gesamtbetrags der beantragten Finanzierung besteuert (gegenüber 0,25% des anderen).
Es muss dann gesagt werden, dass der Kreditnehmer, wenn er bereits eine Hypothek aufgenommen hat, mehr Möglichkeiten zur Auswahl hat: Er kann den Kredit bei derselben Bank beantragen, bei der er die erste erhalten hat; Alternativ können Sie sich an ein anderes Kreditinstitut wenden. Nicht nur das: Die beiden Darlehen können kombiniert werden, um monatlich eine einzige Rate zu erhalten.
Letzter Hinweis: Mit dem zweiten Wohnungsbaudarlehen können Sie keinen Steuerabzug beantragen und erhalten. Weil? In diesem Fall gilt die Immobilie als Kauf, der für den Alltag nicht unbedingt erforderlich ist.

Renovierungen und Prämien für das Zweitwohnsitz

Die gute Nachricht kommt bei der Umstrukturierung. Ja, denn wenn Sie das zweite Haus kaufen – und dieses muss renoviert werden – haben Sie die Möglichkeit, den Renovierungsbonus zu nutzen. Mit anderen Worten, Sie können die Kosten abziehen, die bei normalen oder außergewöhnlichen Wartungsarbeiten anfallen und dokumentiert sind.
Der Steuerabzug für Renovierungsarbeiten am Zweitwohnsitz beträgt 50% der im Jahr 2020 angefallenen Kosten für maximal 96.000 Euro. Der Abzug wird ab 2021 auf 36% sinken, wobei die Ausgaben für Zahlungen nach dem 31. Dezember 2020 auf 48.000 Euro begrenzt sind.
Der Bonus gilt für jede einzelne Immobilieneinheit. Wenn Sie also mehr als eine Immobilie renovieren müssen (die nicht das Haupthaus ist), können Sie vom Abzug für jede Wohneinheit profitieren.

Aber welche Interventionen beinhaltet der Restrukturierungsbonus?

normale Wartung nur an den gemeinsamen Gebäudeteilen;
Außergewöhnliche Wartung;
Restaurierung und konservative Restaurierung;
Gebäudesanierung.

Darüber hinaus besteht mit dem Relaunch-Dekret vom Mai auch die Möglichkeit, auf den Ecobonus zuzugreifen und den Abzug von 110% für Maßnahmen zur erneuten Qualifizierung der Energie, zur Reduzierung des Erdbebenrisikos, zur Installation von Photovoltaikanlagen und Säulen zum Aufladen von Fahrzeugen zu erhalten elektrisch. Aber nur, wenn die Kosten vom 1. Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2021 anfallen. Bitte beachten Sie: Die vom Ecobonus vorgesehenen Abzüge gelten für jede Art von Wohneinheit, sofern sich die Immobilie in einer Eigentumswohnung befindet oder Zumindest in einem Zweifamilienhaus.

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